Giá Đất Được Trừ Khi Tính Thuế GTGT Bất Động Sản: 7 Trường Hợp Kế Toán Cần Nắm (2026)

Chỉ trong vòng vài tháng gần đây, Cục Thuế liên tục phải ban hành hàng loạt công văn riêng lẻ để trả lời các Chi cục Thuế địa phương về cùng một câu hỏi: "giá đất được trừ" khi tính thuế GTGT bất động sản xác định như thế nào cho đúng? Gần nhất là Công văn 6865/CT-QLNT ngày 16/9/2026 trả lời Thuế TP Hà Nội, trước đó là các Công văn 6643/CT-QLNT (8/9/2026), 6467/CT-QLNT (28/8/2026) và Công văn 8743/DON-QLDN2 (15/5/2026). Việc cùng một chủ đề phải giải đáp nhiều lần trong thời gian ngắn cho thấy đây thực sự là điểm nghẽn thực tế của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản và kế toán đang phụ trách mảng này.

Bài viết này tổng hợp lại quy định gốc tại Luật Thuế GTGT 2024 và Nghị định 181/2025/NĐ-CP, đối chiếu với cách cơ quan thuế đang xử lý các vướng mắc phát sinh, để kế toán có một bức tranh đầy đủ trước khi áp dụng vào hồ sơ thực tế của doanh nghiệp mình.

Lưu ý quan trọng: Đến thời điểm hiện tại, các công văn của Cục Thuế mà bài viết tham khảo đều không tự kết luận cho từng vụ việc cụ thể, mà yêu cầu cơ quan thuế địa phương "căn cứ quy định và hồ sơ thực tế của doanh nghiệp để hướng dẫn". Vì vậy, những nội dung dưới đây là khung pháp lý chung; với hồ sơ cụ thể còn vướng mắc, doanh nghiệp nên có văn bản hỏi trực tiếp cơ quan thuế quản lý mình thay vì tự suy diễn.

Bảng tổng hợp văn bản pháp lý liên quan

Công thức chung

Giá tính thuế GTGT (kinh doanh bất động sản) = Giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT − Giá đất được trừ

Trong đó, giá đất được trừ về bản chất là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước — nhưng cách xác định con số này lại khác nhau tùy nguồn gốc đất, và đây chính là phần gây nhiều tranh luận nhất.

7 trường hợp xác định giá đất được trừ (Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP)

Nhóm 1 — Đất do Nhà nước giao/cho thuê trả tiền một lần

Áp dụng cho đất Nhà nước giao/cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (qua đấu giá hoặc không qua đấu giá), và các tình huống tương tự: chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất/cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần.

• Giá đất được trừ = tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, tính theo Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Điểm dễ nhầm lẫn nhất: con số này được tính theo mức Nhà nước xác định, chưa trừ phần tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng mà doanh nghiệp đã ứng trước (nếu có). Nhiều kế toán hiểu nhầm là được cộng thêm chi phí GPMB thực chi vào giá đất được trừ — thực chất câu chữ quy định chỉ đơn thuần là "không trừ đi" phần đó khỏi số tiền sử dụng đất/thuê đất theo quyết định của Nhà nước, chứ không phải một khoản cộng thêm độc lập.

Nhóm 2 — Nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trường hợp 2 (nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân khác):

• Giá đất được trừ = tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp NSNN của khu đất/thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
• Doanh nghiệp được khấu trừ thuế GTGT đầu vào của phần cơ sở hạ tầng (nếu có) theo cơ chế khấu trừ thông thường, tách riêng khỏi phần giá đất được trừ.

Trường hợp 3 (nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất):

• Giá đất được trừ = tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp NSNN — quy định hiện có không nêu yêu cầu loại trừ giá trị hạ tầng như trường hợp 2.
• Đây là điểm dễ áp dụng nhầm nhất trong toàn bộ Điều 8: hai trường hợp nghe có vẻ giống nhau (đều là "nhận" quyền sử dụng đất từ bên khác) nhưng cách xử lý phần hạ tầng lại khác nhau.

Nhóm 3 — Đất thanh toán theo hợp đồng BT

Đối với hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) được thanh toán bằng quỹ đất: giá đất được trừ = giá trị quỹ đất được thanh toán, xác định theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Nhóm 4 — Phân bổ theo tiến độ và theo diện tích sàn

Trường hợp 5 (dự án thu tiền theo tiến độ):

• Giá tính thuế GTGT = Số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng − Giá đất được trừ (xác định theo trường hợp 1, 2, 3 hoặc 4 nêu trên) tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
• Đây là cơ chế phân bổ giá đất được trừ theo tỷ lệ tiến độ thu tiền, không trừ một lần toàn bộ giá đất ngay ở lần thu đầu.

Trường hợp 6 (nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán):

• Giá đất được trừ tính cho 1m² nhà để bán = Giá đất được trừ (theo trường hợp 1, 2, 3 hoặc 4) chia (:) cho số m² sàn xây dựng, KHÔNG bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.
• Đây là công thức phân bổ giá đất trên đầu đơn vị diện tích bán, loại trừ hẳn phần diện tích chung khỏi mẫu số.

Lưu ý thực tế: một dự án chung cư bán theo tiến độ thường phải kết hợp cả hai công thức — tính giá đất được trừ trên mỗi m² sàn trước (trường hợp 6), rồi phân bổ tiếp theo tỷ lệ tiến độ thu tiền (trường hợp 5). Quy định hiện hành chưa hướng dẫn chi tiết cách phối hợp này, nên đây là điểm cần thận trọng và có thể cần tham vấn thêm cơ quan thuế khi áp dụng cho dự án cụ thể.

Nhóm 5 — Không xác định được tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đã nộp

Áp dụng riêng cho trường hợp 2 và 3 ở trên (tức nhận chuyển nhượng bất động sản hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất): nếu không xác định được tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đã nộp NSNN của thửa đất, thì giá tính thuế GTGT = toàn bộ giá chuyển nhượng chưa có thuế GTGT — tức là không được trừ giá đất.

Quy định chỉ đưa ra ngưỡng nhị phân "xác định được / không xác định được" mà chưa có tiêu chí hướng dẫn chi tiết thế nào là đủ hồ sơ để "xác định được", đặc biệt với các thửa đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng liên tiếp. Đây chính là khoảng trống mà nhiều doanh nghiệp và Chi cục Thuế đang phải hỏi lên Cục Thuế xử lý riêng lẻ từng vụ việc như đã nêu ở phần đầu bài.

Vì sao đây vẫn là chủ đề gây tranh luận, chưa nên vội kết luận

Theo nội dung Công văn 6865/CT-QLNT (16/9/2026), khi được hỏi về một tình huống cụ thể phát sinh từ hồ sơ thực tế của một doanh nghiệp tại Hà Nội, Cục Thuế không tự đưa ra kết luận áp dụng cho vụ việc đó, mà chỉ nhắc lại quy định chung tại Luật Thuế GTGT 2024 và Nghị định 181/2025/NĐ-CP rồi đề nghị Thuế TP Hà Nội tự đối chiếu hồ sơ thực tế để hướng dẫn. Cách xử lý tương tự lặp lại ở các Công văn 6643/CT-QLNT và 6467/CT-QLNT trong cùng giai đoạn.

Điều này cho thấy: quy định khung tại Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP đã khá chi tiết (7 trường hợp), nhưng việc áp dụng vào từng hồ sơ cụ thể — đặc biệt là đất qua nhiều lần chuyển nhượng, chi phí GPMB ứng trước, hay dự án kết hợp bán theo tiến độ và theo m² — vẫn đang được xử lý theo hướng "case-by-case" giữa cơ quan thuế cấp trên và cấp dưới, chưa có một văn bản tổng hợp thống nhất toàn bộ tình huống. Vì vậy, kế toán không nên tự kết luận chắc chắn cho các tình huống chưa rõ ràng của doanh nghiệp mình khi chưa có công văn trả lời riêng.

Ứng dụng thực tế: Checklist cho kế toán doanh nghiệp bất động sản

• Rà soát đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất (quyết định giao đất/cho thuê đất, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất vào NSNN) trước khi lập hóa đơn GTGT bán bất động sản.
• Xác định đúng dự án của mình thuộc trường hợp nào trong 7 trường hợp trên, tương ứng với nguồn gốc đất (Nhà nước giao/cho thuê, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, hay đất BT).
• Với đất nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn: tách riêng phần giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có) để áp đúng quy tắc của từng trường hợp — vì trường hợp nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn xử lý phần hạ tầng khác nhau.
• Với dự án chung cư bán theo tiến độ: tính giá đất được trừ trên mỗi m² sàn trước, sau đó phân bổ theo tỷ lệ % tiến độ thu tiền — và lưu lại cách tính này thành văn bản nội bộ để giải trình khi quyết toán/thanh tra.
• Nếu hồ sơ không đủ căn cứ xác định tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đã nộp NSNN (đất qua nhiều đời chủ, hồ sơ gốc thất lạc...), cần lường trước khả năng phải tính thuế GTGT trên toàn bộ giá chuyển nhượng, ảnh hưởng đến dòng tiền và giá bán.
• Khi gặp tình huống chưa rõ (đặc biệt các điểm nêu ở mục trên), nên có văn bản hỏi trực tiếp Chi cục Thuế/Cục Thuế quản lý trực tiếp doanh nghiệp, thay vì áp dụng theo cách hiểu riêng — vì ngay bản thân Cục Thuế cấp trên hiện cũng đang xử lý theo hướng giao địa phương đối chiếu hồ sơ thực tế từng vụ việc.

Câu hỏi thường gặp

1. Giá đất được trừ có phải là số tiền doanh nghiệp thực nộp vào ngân sách sau khi trừ chi phí GPMB đã ứng trước không? Không. Theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá đất được trừ là tiền sử dụng đất/tiền thuê đất theo mức Nhà nước xác định, chưa trừ phần bồi thường, hỗ trợ, GPMB mà doanh nghiệp đã ứng trước. Đây là điểm nhiều doanh nghiệp dễ hiểu nhầm; cần xác nhận theo hồ sơ, quyết định giao đất cụ thể.

2. Mua đất qua nhiều lần chuyển nhượng, không rõ giá gốc nộp ngân sách thì tính thế nào? Nếu không xác định được tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đã nộp NSNN của thửa đất, giá tính thuế GTGT = toàn bộ giá chuyển nhượng chưa VAT, không được trừ giá đất (trường hợp 7).

3. Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có được trừ giá trị hạ tầng như trường hợp nhận chuyển nhượng không? Theo nội dung hiện có, quy định về loại trừ giá trị cơ sở hạ tầng chỉ nêu rõ đối với trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ (trường hợp 2); trường hợp nhận góp vốn (trường hợp 3) văn bản không nêu quy tắc tương tự, kế toán cần đối chiếu kỹ hồ sơ và có thể hỏi thêm cơ quan thuế nếu tình huống chưa rõ ràng.

4. Dự án chung cư bán theo tiến độ thì áp dụng công thức nào? Cần kết hợp: xác định giá đất được trừ trên mỗi m² sàn (trường hợp 6), sau đó phân bổ theo tỷ lệ % tiến độ thu tiền so với tổng giá trị hợp đồng (trường hợp 5). Văn bản chưa hướng dẫn chi tiết cách phối hợp hai công thức này, nên đây cũng là điểm cần thận trọng, tốt nhất nên tham vấn thêm chuyên gia hoặc cơ quan thuế trực tiếp quản lý.

Kết luận

Quy định về giá đất được trừ khi tính thuế GTGT bất động sản đã có khung pháp lý khá đầy đủ tại Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP với 7 trường hợp cụ thể, nhưng việc vận dụng vào hồ sơ thực tế của từng doanh nghiệp vẫn đang là điểm phát sinh nhiều vướng mắc — thể hiện qua việc Cục Thuế liên tục phải ban hành các công văn hướng dẫn riêng lẻ cho từng địa phương chỉ trong vài tháng gần đây. Kế toán và doanh nghiệp bất động sản nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý về đất, xác định đúng trường hợp áp dụng, và với các tình huống chưa rõ ràng, tốt nhất nên có văn bản hỏi trực tiếp cơ quan thuế quản lý mình thay vì tự kết luận, vì đây là lĩnh vực còn đang được xử lý theo hướng đối chiếu hồ sơ thực tế từng vụ việc.

Bài viết mang tính tổng hợp, tham khảo từ văn bản pháp luật và các công văn hướng dẫn hiện có, không thay thế tư vấn pháp lý/thuế chuyên biệt cho từng hồ sơ cụ thể.